車位用途是特種用途？
說(shuō)到房車，那可是國(guó)人生活中繞不開(kāi)的兩大件，適逢“銀十”節(jié)點(diǎn)，溫州樓盤(pán)扎堆上市，瑤瑤的朋友也終于咬咬牙準(zhǔn)備入手一套中意的房子，這本該是一件請(qǐng)客吃飯的喜事，他卻在停車位上犯了難，小區(qū)停車位到底要不要買？
瑤瑤當(dāng)時(shí)就反問(wèn)一句，你知道停車位分幾種么？我想大部分讀者應(yīng)該跟我朋友一樣，并不清楚其中原由。
首先要知道停車位從性質(zhì)上分為兩種，即人防車位與產(chǎn)權(quán)車位。
1.性質(zhì)用途不同人防車位的使用權(quán)限由城市的人防辦公室授權(quán)給建筑物的建設(shè)機(jī)構(gòu)，而建設(shè)機(jī)構(gòu)可以將人防車位的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給個(gè)人和機(jī)構(gòu)，使用期限不得超過(guò)20年，如果國(guó)家條件需要?jiǎng)t強(qiáng)制征用。兩者的風(fēng)險(xiǎn)不同。產(chǎn)權(quán)車位基本都是普通的產(chǎn)權(quán)車位，產(chǎn)權(quán)有開(kāi)發(fā)商或建筑物的建設(shè)機(jī)構(gòu)擁有，當(dāng)然產(chǎn)權(quán)也可以賣給個(gè)人和機(jī)構(gòu)。
2.使用年限不同人防車位由于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的買賣僅是一種租賃行為，也就是說(shuō)租賃車位，《合同法》中租賃期限最多20年，而產(chǎn)權(quán)車位的使用年限與房產(chǎn)期限70年一致。而有些人說(shuō)買人防車位能用70年，那是因?yàn)榈貐^(qū)立法不同，上海、廣州、重慶、廈門(mén)、漳州等地實(shí)行人防車位產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有并可辦理產(chǎn)權(quán)證，也就說(shuō)個(gè)人或機(jī)構(gòu)可以向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買人防車位產(chǎn)權(quán)。而包括溫州、安徽、江蘇、江西則實(shí)行人防車位不能出售只能租賃。
3.車位建筑結(jié)構(gòu)不同一般產(chǎn)權(quán)車位建筑在地面或樓層，而人防車位位于產(chǎn)權(quán)車位更下的樓層，出入口都是采用比較厚重的防護(hù)門(mén)和密閉防護(hù)門(mén)，墻體結(jié)構(gòu)會(huì)更厚有抗沖擊波設(shè)計(jì)。
簡(jiǎn)單的來(lái)說(shuō)，就是人防車位產(chǎn)權(quán)國(guó)有，只能租賃不能買賣，租期20年，而產(chǎn)權(quán)車位則恰恰相反，不僅可以買賣，同時(shí)能取得產(chǎn)權(quán)，并擁有與土地使用權(quán)一致的使用期限。聽(tīng)到這里，瑤瑤朋友就無(wú)奈了，橫豎不買不租不給停咯？
其實(shí)不然，只要開(kāi)發(fā)商在計(jì)算公攤面積時(shí)已把地下車位的建筑面積計(jì)算在內(nèi)的；把建在地下車位的成本核算在住宅開(kāi)發(fā)成本之內(nèi)的；或者在政府政策中明確規(guī)定應(yīng)無(wú)償交付給業(yè)主使用的，即小區(qū)在規(guī)劃時(shí)已經(jīng)明確了車位作為公共配套設(shè)施的功能，將建車位作為開(kāi)發(fā)商的法定義務(wù)。滿足以上任一條件，車位便屬于全體業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售。
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除此之外，由開(kāi)發(fā)商投資興建的地下車庫(kù)無(wú)論人防車位，還是產(chǎn)權(quán)車位，開(kāi)放商都有權(quán)出售使用權(quán)或進(jìn)行租賃行為。
聊到到這瑤瑤朋友也算明白了一二，可面對(duì)高達(dá)15+萬(wàn)的停車位，一輛中檔轎車也不過(guò)這個(gè)價(jià)碼，對(duì)于剛付了幾十萬(wàn)首付的普通人來(lái)說(shuō)，再掏十幾萬(wàn)買個(gè)車位，說(shuō)不肉疼那是不可能的，可想到銷售介紹時(shí)說(shuō)車位投資有升值空間，是真的么？
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投資車位確實(shí)是近幾年的城市熱點(diǎn)，由于私家車保有量每年都在攀升，相較于私家車的增長(zhǎng)速度，城市車位建設(shè)顯然跟不上節(jié)奏，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2019年底溫州狹義乘用車(轎車、SUV、MPV)上牌量為192482輛，而根據(jù)溫州市政府公布數(shù)據(jù)，截至2019年11月底，全市停車設(shè)施已建成6.5萬(wàn)個(gè)，其中公共停車泊位9735個(gè)。
雖然目前市面上的樓盤(pán)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，車位配比大部分也能保證1:1，但如今生活條件改善，擁有兩輛私家車的家庭亦不再少數(shù)，其中更有甚者擁有多輛，加之部分購(gòu)房者未雨綢繆，還未購(gòu)車就提前添置車位以備后用。在供需關(guān)系嚴(yán)重不平衡的情況下，溫州車位配比嚴(yán)重偏低，逐漸擴(kuò)大的需求缺口讓車位化身“稀缺資源”身價(jià)自然也水漲船高。
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以瑤瑤了解到的情況，三區(qū)中最實(shí)惠的就數(shù)龍灣，產(chǎn)權(quán)車位均價(jià)在10+萬(wàn)左右，甌海中心區(qū)、蒲州、三垟濕地、七都等新興板塊均價(jià)都在15+萬(wàn)左右，而像中央綠軸板塊周邊的樓盤(pán)項(xiàng)目，車位均價(jià)目前也已經(jīng)攀升到27-30+萬(wàn)，其中甌江路40萬(wàn)+左右的均價(jià)可以說(shuō)不負(fù)眾望，無(wú)愧于高凈值聚集地的氣質(zhì)。
因此，對(duì)于有閑錢(qián)想投資的人來(lái)說(shuō)，車位市場(chǎng)前景屬實(shí)可觀，相較于投資房產(chǎn)的大資金投入，入手車位的門(mén)檻再低不過(guò)，而且無(wú)需裝修維護(hù)，想要出租、買賣在流程上也更加簡(jiǎn)單，那現(xiàn)在投資車位還來(lái)得及么？
恰如老話所說(shuō)“投資有風(fēng)險(xiǎn)，入手需謹(jǐn)慎”，凡是都應(yīng)辯證著看待，剛需無(wú)可厚非，若想要投資那就必須結(jié)合當(dāng)下實(shí)際。和買房不同，投資車位考量的不是未來(lái)規(guī)劃、配套，而是眼下的實(shí)際需求，所以挑選適合入手的車位就得從所在地的車位缺口以及車流情況出發(fā)，缺口越大代表稀缺度越高，而“稀缺=價(jià)值潛力”。
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但不得不提的是，投資與政策向來(lái)是一對(duì)歡喜冤家，而在今年8月，《溫州市鹿城區(qū)人民防空工程建設(shè)使用管理與產(chǎn)權(quán)登記辦法（試行）》（下稱“辦法”）正式發(fā)布，該辦法明確9月1日后的商品房地塊人防地下室產(chǎn)權(quán)歸政府所有，平時(shí)可租賃供業(yè)主使用，租賃價(jià)格報(bào)由物價(jià)部門(mén)審核制定，直接對(duì)溫州車位買賣產(chǎn)生顛覆性影響。
最直觀的改變便是未來(lái)業(yè)主對(duì)人防車位的選擇傾向肯定是以租賃為主，這顯然會(huì)刺激低、中檔商品房的產(chǎn)權(quán)車位售價(jià)有走低的可能。雖然，目前該辦法僅在鹿城試行，未來(lái)不排除甌海、龍灣推出的可能。
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不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，拋開(kāi)大環(huán)境變化，區(qū)域內(nèi)車位數(shù)量上限擺在那，隨著可售車位數(shù)量大幅減少，不差錢(qián)，愁位置的老大哥們反而可能帶來(lái)車位價(jià)格的新一輪上漲。
同時(shí)，自9月底之后，溫州樓市表現(xiàn)出收緊態(tài)勢(shì)，三區(qū)各新開(kāi)、加推的樓盤(pán)項(xiàng)目在房管網(wǎng)備案文件中明確指出“備案價(jià)即為最終成交價(jià)（無(wú)優(yōu)惠）”，欲給樓市降降溫。而正所謂上有政策下有對(duì)策，在失去價(jià)格優(yōu)惠的強(qiáng)大助力之后，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始在其他跑道發(fā)力，比如瑤瑤向一位帥氣的銷售小哥了解到，位處大南門(mén)商圈的新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目就推出購(gòu)房送車位優(yōu)惠，原售價(jià)30+萬(wàn)左右的車位能夠減免10萬(wàn)，不可謂不誘人。
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而面對(duì)迷亂眼的眾多樓盤(pán)，購(gòu)房者也更加具備了討價(jià)還價(jià)的優(yōu)勢(shì)，能從如車位等物業(yè)費(fèi)用方面爭(zhēng)取屬于自己的權(quán)益，不管是自用、租賃還是未來(lái)在需要的時(shí)候出手，都不失為兩全其美的好事。
總而言之，隨著私家車成為千家萬(wàn)戶的標(biāo)配，近年交通管制逐漸細(xì)致，車位已然成為了新剛需，買了車卻沒(méi)地方停，這是困局也是機(jī)會(huì)！
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